Тема добудов до багатоквартирних житлових будинків завжди є актуальною. При цьому, важливо знати, як здійснити будівництво, щоб в подальшому уникнути негативних наслідків у вигляді скарг сусідів, перевірок, судових спорів і т.п.
Так, проєктування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
- отримання вихідних даних;
- розроблення проєктної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», її експертизи;
- затвердження проєктної документації;
- отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт у визначених законодавством випадках;
- виконання підготовчих та будівельних робіт;
- прийняття в експлуатацію закінченогобудівництвом об’єкта;
- реєстрація права власності на об’єкт містобудування.
Згідно з вимогами ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Таким чином, при будівництві прибудови до квартири, яка є складовою частиною багатоквартирного житлового будинку, власник квартири повинен укласти договір оренди з органом місцевого самоврядування (якщо будинок перебуває у комунальній власності) або угоду з об’єднанням співвласників багатоквартирного житлового буднику (ОСББ) на використання земельної ділянки.
Слід зазначити, що згідно з ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Так, для реалізації намірів будівництва зі здійснення добудови балконів і лоджій до квартир в багатоквартирних житлових будинках, замовник будівництва звертається до відповідного органуархітектури та містобудування для отриманнявихідних даних для проєктування - містобудівних умов та обмежень. Перелік документів, необхідних для отримання містобудівних умов та обмежень передбачений в ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Оскільки до будівництва належить нове будівництво, реконструкція, реставрація та капітальний ремонт об’єкта архітектури, реконструкція існуючих будівель і споруд в цілому або їх окремих частин, в тому числі, квартир, є видом будівництва та повинна здійснюватися відповідно до проєктної документації.
Проєктна документація на реконструкцію приміщень в існуючому багатоквартирному житловому будинку повинна відповідати вимогам державних будівельних норм щодо забезпечення стійкості, надійності експлуатації будівель, протипожежної безпеки, екологічних та санітарно-гігієнічних правил і норм.
Відповідно до ДБН В.2.2.-15:2019 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення», при проєктуванні реконструкції житлових будинків або їх частини повинні бути враховані результати інженерно-геологічних вишукувань і обстеження технічного стану конструкцій. Для розроблення конструктивних рішень висновок про технічний стан несучих конструкцій за матеріалами обстежень є обов’язковим згідно з ДСТУ –Н Б. В.1.2-18.
Окрім розроблення відповідної проєктної документації на реконструкцію за приписами ст. 11 Закону України «Про архітектурну діяльність», необхідно забезпечити ведення авторського та технічного нагляду під час виконання будівельних робіт.
Процедуру оформлення документів на виконання будівельних робіт визначено Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та «Порядком виконання будівельних робіт», який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466.
Після набуття права на виконання будівельних робіт, замовник будівництва має право виконувати роботи визначені проєктною документацією.
Відповідно до вимог ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.05.2011 № 461, після завершення будівництва об’єкт підлягає обов’язковому прийняттю в експлуатацію.
Як же проконтролювати та перевірити законність прибудови до житлового будинку?
Згідно зі ст. 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), самочинним будівництвом є будівництвожитлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна на земельній ділянці, що не була відведена з цією метою, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена з цією метою, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Будівництво вважається самочинним, якщо у діях особи є хоча б одна із ознак, передбачених ч. 1 ст. 376 ЦК:
а) на земельній ділянці, що не була відведена для будівництва, збудовані або будуються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно;
б) забудова проведена або здійснюється без одержаного дозволу чи належно затвердженого проекту або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
в) самочинним вважається будівництво, яке здійснюється хоча й на підставі проєкту, але за наявності істотних порушень норм законів України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про архітектурну діяльність», правил як у самому проєкті, так і при будівництві та за наявності рішень спеціально уповноважених органів про усунення порушень.
Про це зазначено в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду, прийнятій за результатом перегляду в касаційному порядку адміністративної справи, в якій управитель (експлуатуюча організація) оскаржив наказ Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської міської державної адміністрації про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об’єкта, а також просив зобов’язати відповідача внести до реєстру декларацію про готовність до експлуатації об’єкта
Верховний Суд погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, які відмовили в задоволенні позову, мотивувавши рішення тим, що оскаржуваний наказ Департаменту ДАБК є законним, оскільки виданий у зв’язку з порушенням приписів ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Ураховуючи положення ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідно до якої замовник будівництва самостійно несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про початок виконання будівельних робіт, достатньою та необхідною правовою підставою для скасування органом архітектурно-будівельного контролю реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об’єкта до експлуатації є встановлення факту наведення в ній замовником недостовірних даних, які є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом.
Постанова Верховного Суду від 27 січня 2021 року у справі № 826/10962/17 (адміністративне провадження № К/9901/31356/20) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/94511696.
Для особи, яка самочинно забудувала земельну ділянку, ЦК передбачає настання таких негативних наслідків майнового характеру:
знесення збудованого об’єкта;
проведення перебудови;
відшкодування витрат, пов’язаних з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Збудований об’єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених ч. ч. 4, 7 ст.367 ЦК:
а) якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці;
б) якщо така забудова порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок;
в) якщо проведення такої перебудови об’єкта є неможливим;
г) особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.
Із змісту статті випливає, що для того, щоб будівництво не було самочинним, необхідною є наявність таких вимог: земельна ділянка повинна бути відведена для зведення житлового будинку, будівлі, споруди або іншого нерухомого майна; повинен бути належним чином оформлений дозвіл на забудову або належно затверджений проєкт; при забудові не були здійснені істотні порушення будівельних норм і правил.
Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.
Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955
Все буде Україна!
Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:
Telegram https://t.me/zemfondukraine
Instagramhttps://instagram.com/zemelnyy_fond_ukrayinu?igshid=YmMyMTA2M2Y
Наш сайт https://www.zemfond.net
Дуже цікаво при цьому трактування відведення прибудинкової території для будівництва багатоквартирного житлового будинку, користування в рівних частках всіх власників квартир