Договори про спільну діяльність є розповсюдженим явищем серед учасників земельних відносин, однак варто розібратись чи доцільно укладати даний вид договору при передачі земельної ділянки у користування. У випадку укладення договору про спільну діяльність який фактично приховує інший вид договору – договір оренди землі, що має свою специфіку та свої особливості і як наслідок така підміна понять може привести до небажаних неприємностей і навіть до визнання судом недійсним такого договору.
Для початку варто розібратись в чому полягає відмінність цих двох договорі, які на перший погляд здаються схожими.
Відповідно до Цивільного кодексу України за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов’язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить закону. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об’єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об’єднання вкладів учасників. Даний вид договору укладається у письмовій формі та не потребує державної реєстрації.
Договорам про спільну діяльність притаманні свої істотні умови:
координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ;
правовий статус виділеного для спільної діяльності майна;
покриття витрат та збитків учасників;
їх участь у результатах спільних дій;
Ці та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.
Отже, зі змісту вказаних законодавчих приписів вбачається, що за своєю суттю спільна діяльність на основі договору є договірною формою об’єднання осіб для досягнення спільної мети.
Що стосується договору оренди землі, то даний вид договорів регулюється Законом України « Про оренду землі», який передбачає, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умова якого є:
об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
дата укладення та строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Статтею 21 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
З наведеного можна зробити висновок, що при укладанні договору оренди землі одна сторона ( орендодавець) має на меті отримання плати за користування земельною ділянкою (орендної плати), а друга сторона ( орендар) – отримання у користування земельної ділянки.
Схожого висновку дійшов Верховний Суд, що на відміну від договору про спільну діяльність, договір оренди землі укладається саме для отримання можливості користуватися земельною ділянкою та вилучення внаслідок такого користування корисних властивостей землі.
Наслідки приховування орендних відносин.
З наведеного вище можна зробити висновок, що договори про спільну діяльність укладаються з метою приховання іншого правочину - договору оренди землі, отже, відповідно до ч.1 ст.235 ЦК України спірний договір є удаваним.
Посилаючись на ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.
Оскільки, договір про спільну діяльність ( за яким передається у користування земельна ділянка) містить всі істотні умови, що притаманні договору оренди землі ( а тому ми повинні керуватись Земельним кодексом та ЗУ « Про оренду землі») ми змушені констатувати, що договір неналежно оформлений та укладений з порушення процедур.
Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Проте якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Говорячи більш простими словами, у випадку коли договір про спільну діяльність згідно якого у користування передається земельна ділянка визнається недійсним, то фактичний орендар зобов’язаний повернути земельну ділянку.
Висновки
Незважаючи на всю привабливість та бажання спростити собі життя уклавши договір про спільну діяльність Ви стаєте вразливими, менш захищеними в правовому полі адже дана категорія договорів покликана регулювати інші відносини та не призначена для захисту прав учасників орендних відносин.
Укладаючи договори про спільну діяльність Ви повинні розуміти що своїми діями порушуєте норми земельного законодавства, оскільки користування здійснюється без достатніх правових підстав, що можуть створити для Вас певні правові наслідки.
І завершуючи викладений матеріал можемо виділити наступні тези:
Договори про спільну діяльність та договори оренди землі мають свої характері тільки їм істотні умови.
Договори оренди земельних ділянок регулюються спеціальними нормативно-правовими актами, а саме Земельним кодексом України, ЗУ « Про оренду землі».
Описані договори за свою природою мають різну мети укладання.
Договори про спільну діяльність за якими фактично передається у користування земельна ділянка, можуть бути визнані судом недійсними, що призведе до повернення земельної ділянки власнику, первинному користувачеві.
Тож сподіваємось, що Ваша правова обізнаність не дозволить Вам потрапити в халепу та зробити правильний вибір у складних життєвих ситуаціях.
📲Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955 ❤️
🇺🇦Все буде Україна!
💻Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:
🟡Telegram https://t.me/zemfondukraine
🟡Viber-канал https://invite.viber.com/?g2=AQBLghuOquJ541G0dqvD9O%2Bq0JYrWCQKNB3cK60xnGImxuH3HVluJ93HUursWgv8
Kommentare