top of page
Поиск

Особливості викупу земельної ділянки для ведення фермерського господарства, яка перебуває у постійному користуванні (судова практика)

Станом на сьогоднішній день однозначної відповіді на питання хто ж усе – таки має право на викуп земельної ділянки для ведення фермерського господарства фізична особа, якій було видано державний акт на право постійного користування чи фермерське господарство?


Це пов’язано перш за усе, що законодавством України чітко не врегульоване дане питання, тому відповіді на такі питання ми можемо побачити у судовій практиці. Проте, станом на сьогоднішній день відсутній правовий висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме - застосування пункту 6-1 розділу Х «Перехідних положень» Земельного кодексу України, в частині реалізації права громадян України, яким належить право постійного користування згідно записів в Державних реєстрах речових прав на нерухоме майно, земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів.


Тож, розглянемо судові рішення, предметом розгляду якого піднімались ці питання. Так, у Постанові Сьомого апеляційного адміністративного суду у справі № 120/883/24 від 18 вересня 2024 року були зроблені наступні правові висновки: «Відповідно до ч. 2 ст. 14 Конституції України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЗК України земельні відносини регулюються Конституцією України цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 127 ЗК України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюют продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам регламентовано статтею 128 Земельного кодекс України.


Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації.

У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.


До заяви (клопотання) додаються, зокрема:

  • документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд);

  • копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина копія документа, що посвідчує особу.


Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови (ч. 3).


Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:

  • неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

  • виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

  • якщо щодо суб`єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;

  • встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки приватну власність;

  • відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.


Отже, положеннями Земельного кодексу України регламентовані загальні правила та умови продажу земельних ділянок, а також визначений вичерпний перелік підстав для прийняття рішення про відмову у такому продажі. Поряд з цим суд враховує, що позивач звертався до відповідача з заявою, в якій просив прийняти рішення про продаж йому земельних ділянок комунальної власності сільськогосподарського призначення, що були наданій йому у постійне користування для ведення фермерського господарства, з розстрочення платежу на 10 років. Відповідно до п. 6-1 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України (в редакції чинній на час звернення позивача з клопотанням від 14.12.2022) громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державноїі комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів.


У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. Вимоги частини сьомої статті 130 цього Кодексу не поширюються на земельні ділянки, які придбаваються відповідно до цього пункту. Право викупу також належить громадянам України спадкоємцям громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, коли такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного із спадкоємців у праві власності є рівними. Права постійного користування та довічного успадковуваного володіння земельними ділянками державної та комунальної власності зберігаються за суб`єктами відповідного права, які не здійснили викуп таких ділянок відповідно до абзацу першого цього пункту.


Тобто умовою, з якою законодавець пов`язував виникнення у громадянина України права на викуп відповідних земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів, є належність такому громадянину права постійного користування земельною ділянкою комунальної форми власності.


Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що згідно з державним актом на право постійного користування землею ОСОБА_1 надано у постійне користування земельну ділянку для ведення селянського (фермерського) господарства площею 20,69 га (в тому числі сільськогосподарських угідь 20,00 га). У поданому до міської ради клопотанні позивач просив прийняти рішення про продаж йому вищезазначених земельних ділянок з розстроченням платежу на 10 (десять) років, за ціною, що дорівнює нормативній грошовій оцінці земельної ділянки. Разом з тим, оскільки рішення за результатами розгляду заяви відповідач не прийняв, позивач звернутись з позовом до суду. Рішення Вінницького окружного адміністративного суду від 03.07.2023 у справі № 120/3748/23 зобов`язано міську раду повторно розглянути клопотання ОСОБА_1 про продаж без проведення земельних торгів земельної ділянки за кадастровим номером площею 15,2300 га та земельної ділянки за кадастровим номером площею 20,6900 га, розташованих на території Липовецької міської ради Вінницького району Вінницької області та прийняти вмотивоване рішення. На виконання судового рішення міська рада прийняла рішення № 1617 від 27.10.2023, яким надала відмову у продажу позивачу земельних ділянок. Зі змісту цього рішення слідує, що підставою для відмови слугувало те, що земельні ділянки надавалися ОСОБА_1 в користування для ведення фермерського господарства. Проте, оскільки таку діяльність здійснює саме фермерське господарство як юридична особа, то з моменту створення ОСОБА_1 . фермерського господарства, речові права на такі ділянки належать такому господарству відповідно до положень Закону України "Про фермерське господарство". Отже, з моменту державної реєстрації ФГ у правовідносинах користування вищевказаними земельними ділянками відбулася фактична заміна користувача, а обов`язки землекористувача з того дня перейшли до вказаного фермерського господарства. Перевіряючи вказані висновки, суд враховує, що відповідно до постанови Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 922/989/18, практика застосування норм права щодо фактичної заміни у правовідносинах користування земельними ділянками орендаря й переходу обов`язків землекористувача земельних ділянок до фермерського господарства з дня його державної реєстрації є сталою та підтримується Великою Палатою Верховного Суду.


Так, Велика Палата Верховного Суду вважає, що з моменту державної реєстрації селянського (фермерського) господарства (фермерського господарства) та набуття ним прав юридичної особи таке господарство на основі норм права набуває як правомочності володіння і користування, так і юридичні обов`язки щодо використання земельної ділянки. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що у відносинах, а також спорах з іншими суб`єктами, голова фермерського господарства, якому була передана у власність, постійне користування чи оренду земельна ділянка, виступає не як самостійна фізична особа, власник, користувач чи орендар земельної ділянки, а як представник (голова, керівник) фермерського господарства. У таких правовідносинах їх суб`єктом є не фізична особа-голова чи

керівник фермерського господарства, а фермерське господарство як юридична особа. У постанові від 01.04.2020 в справі № 320/5724/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що надана громадянину у встановленому порядку для ведення фермерського господарства земельна ділянка в силу свого правового режиму є такою, що використовується виключно для здійснення підприємницької діяльності, а не для задоволення особистих потреб.


Суб`єктом такого використання може бути особа суб`єкт господарювання за статтею 55 ГК України. Після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та проведення державної реєстрації такого господарства користувачем орендованої земельної ділянки є саме фермерське господарство… (пункти 6.24 - 6.25). Згодом цей підхід було використано також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 179/1043/16-ц, де зазначено, що передбачені законом особливості надання фізичній особі земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства підтверджують те, що таку ділянку можна було безоплатно отримати лише для створення відповідного господарства, після чого її використання можливе було тільки для веденняселянського (фермерського) господарства, тобто для вироблення, переробки та реалізації товарної сільськогосподарської продукції.


Таку діяльність здійснює саме селянське (фермерське) господарство, а не його засновник. Іншими словами, після набуття засновником селянського (фермерського) господарства права постійного користування земельною ділянкою для ведення такого господарства та проведення державної реєстрації останнього, постійним користувачем зазначеної ділянки стає селянське (фермерське) господарство. Державна реєстрація права постійного користування земельною ділянкою для ведення селянського (фермерського) господарства за його засновником не змінює вказаний висновок, оскільки після державної реєстрації такого господарства саме воно як суб`єкт підприємницької діяльності могло використовувати відповідну ділянку за її цільовим призначенням, тобто бути постійним користувачем... (пункти 22, 23).


Крім того, у постанові від 03.11.2021 у справі № 817/1911/17 Верховний Суд дійшов висновку, що чинні правові норми Земельного кодексу України та Закону № 973-IV не передбачають права громадянина України використовувати земельну ділянку, надану йому в користування для ведення фермерського господарства, без створення такого

фермерського господарства та його реєстрації. Тому земля, надана в користування громадянину України для створення фермерського господарства, вважається такою, яка передана у користування всьому фермерському господарству. Але при цьому власник землі залишається незмінним Верховний Суд держава або територіальні громади. Фермерське господарство не має в цьому випадку документу, який засвідчував би державну реєстрацію права на землю (права постійного користування), на відміну від громадянина, який отримав земельну ділянку у користування та зареєстрував належним чином такий правочин.


Отже, члени фермерських господарств, у тому числі засновник (який отримав земельну ділянку у користування для створення такого фермерського господарства), можуть отримати безоплатно у приватну власність земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) із земель державної та комунальної власності у порядку, передбаченому ЗК України, та лише після припинення права власності чи користування такими земельними ділянками у визначеному законом порядку. З наведеного висновується, що після реєстрації фермерського господарства та набуття ним статусу юридичної особи, обов`язки землекористувача здійснює фермерське господарство, а не громадянин, якому надавалася відповідна земельна ділянка для ведення фермерського господарства.


Відтак за чинного правового регулювання на час звернення до відповідача з клопотанням про надання дозволу на викуп земельної ділянки позивач не вважається особою, якій належить право постійного користування земельними ділянками, наданими йому для створення фермерського (селянського) господарства, а відтак має право на викуп цих земель у власність». В Ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 04.11.2024 року у справа №120/883/24 адміністративне провадження № К/990/39612/24 зроблені наступні висновки: «Отже, з моменту державної реєстрації фермерського господарства «Вишня» у правовідносинах користування вищевказаними земельними ділянками відбулася фактична заміна користувача, а обов`язки землекористувача з того дня перейшли до вказаного фермерського господарства. При цьому, колегія суддів зауважує, що земельна ділянка, що перебуває у користуванні фермерського господарства, може бути передана у власність фізичній особі - члену цього господарства, лише після припинення прав останнього на таку ділянку. Таким чином, з моменту державної реєстрації фермерського господарства «Вишня» у правовідносинах користування вищевказаними земельними ділянками відбулася фактична заміна користувача, а обов`язки землекористувача з того дня перейшли до вказаного фермерського господарства. З огляду на викладене, суди першої та апеляційної інстанцій вірно застосували вищевказану практику Верховного Суду та зазначили, що після реєстрації фермерського господарства та набуття ним статусу юридичної особи, обов`язки землекористувача здійснює фермерське господарство, а не громадянин, якому надавалася відповідна земельна ділянка для ведення фермерського господарства.


Доводи касаційної скарги про необхідність сформувати висновок у даній справі щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме - застосування пункту 6-1 розділу Х «Перехідних положень» Земельного кодексу України, Суд відхиляє за необґрунтованістю, оскільки земельні ділянки з кадастровими номерами 0522281400:04:000:2400 та 0522283800:03:000:2463, які позивач хоче викупити, знаходяться у користуванні фермерського господарства «Вишня» та з моменту створення ОСОБА_1 фермерського господарства, речові права на такі ділянки належать такому господарству відповідно до положень Закону України «Про фермерське господарство». Отже, сьогодні формується поки що поодинока судова практика про те, що у випадку створення і реєстрації фермерського господарства (юридичної особи), із клопотанням про викуп земельної ділянки повинно звертатися таке господарство, а не його засновник, який отримав державний акт на право постійного користування землею. Проте, законодавством це питання не врегульоване і одночасно пряма заборона відсутня, тож це питання й досі є спірним.


📲Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955 ❤️

🇺🇦Все буде Україна!

💻Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:

Kommentare

bottom of page