Землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (п.«в» ч.1 ст.96 ЗК України). Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст.526 ЦК України). У разі систематичної несплати орендної плати за користування ділянкою відбувається систематичне порушення договору оренди, що може бути підставою для розірвання такого договору.
Увага! Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 4 ст. 31 Закону). Отже, якщо в договорі оренди земельної ділянки чітко не прописано право сторін розірвати договір в односторонньому порядку та не визначено підстави і умови такого розірвання, даний договір може бути розірваний тільки з визначених Законом підстав.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду (ст.ст. 31, 32 Закону).
Найпоширенішою підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (ст. 141 ЗК України). При цьому підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки, встановлені договором. Одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди.
Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо не сплати орендної плати є вагомою підставою для розірвання такого договору про що й свідчить усталена судова практика Верховного Суду і застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору відповідає загальним засадам цивільного законодавства.
Так, у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»
В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) вказано, що «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати – це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.
Іншою причиною може стати смерть орендодавця, відсутність спадкоємців або їх відмова отримати орендну плату. Мотивом для такої відмови може бути:
бажання достроково розірвати договір оренди з метою укласти його з іншою особою, або вплинути на орендаря щодо зміни терміну дії договору, збільшення орендної плати тощо;
неприйняття спадщини або прийняття спадщини без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку (відповідно, спадкоємці ще не мають права оформлювати спадок та отримувати оренду плату).
Таким чином, випадки, коли фізична особа – власник земельної ділянки (або його спадкоємці) відмовляється не отримувати орендну плату, агропідприємство-орендаря несе ризик втрати права користування земельною ділянкою.
Воєнний стан як обставина непереборної сили, що є підставою для звільнення від відповідальності за невиконання зобов’язання щодо сплати оренди
Особа, яка порушила зобов’язання (систематично не сплачувала орендну плату), повинна довести, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (частина перша статті 617 ЦК України, частина друга статті 218, частина четверта статті 219 ГК України).
Ключовою ознакою форс-мажору або ж обставин непереборної сили є: причинно-наслідковий зв’язок між форс-мажорними обставинами та неможливістю виконати конкретне зобов’язання. Щодо цього Верховним Судом у постанові від 01.06.2021 р. у справі № 910/9258/20 та у постанові від 09.11.2021 р. у справі № 913/20/21 наголошено, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона повинна довести, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього випадку виконання зобов’язання. Тобто війна як обставина непереборної сили звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов’язаних із нею обставин (наприклад,окупація, замінування територій, активні воєнні дії на території, що були передані в оренду) юридична особа/фізична особа - орендар не може виконати ті чи інші зобов’язання, передбачені договором (зокрема щодо сплати орендної плати).
❤️Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.
📲Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955 ❤️
🇺🇦Все буде Україна!
💻Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:
🟡Telegram https://t.me/zemfondukraine
🟡Viber-канал https://invite.viber.com/?g2=A
Comments